Patrimoine

Sociétés civiles immobilières

Tontine et SCI : attention au respect du minimum d’associés

Une clause statutaire de tontine qui porte sur l’ensemble des parts d’une SCI entraîne la nullité de la société en ce qu’elle est contraire à la disposition qui impose un minimum de deux associés à la constitution.

Une clause Statutaire de tontine porte sur l’ensemble des parts d’une SCI constituée entre deux associés

Deux concubins ont constitué en 2010 une SCI à parts égales. La société a ensuite acquis un immeuble d’habitation qu’elle a donné à bail aux associés.

Une clause de tontine a été stipulée dans les statuts attribuant au dernier survivant la propriété des parts incluses dans le pacte tontinier.

En 2017, la concubine assigne son ex-concubin et la SCI afin que soit ordonnée la dissolution anticipée de la SCI et que soit réputée non écrite la clause de tontine insérée dans les statuts conformément à l’article 1844-5 du code civil.

Si les juges de première instance font droit à sa demande tendant à voir réputée non écrite la clause de tontine, les juges d’appel rejettent sa demande et prononcent la nullité de la société.

La concubine se pourvoit en cassation.

L'effet rétroactif de la clause est contraire à la disposition qui impose que la société soit instituée par deux associés au moins

Fréquente entre concubins, la clause de tontine insérée dans un contrat de société a pour effet de considérer que l’associé survivant est propriétaire depuis l’origine de tous les titres de l’associé prédécédé.

Selon cette clause, au décès d’un des associés, le survivant bénéficie de la totalité des parts objet du pacte tontinier sous la condition suspensive de sa survie et chaque associé a la propriété de ses parts sous la condition résolutoire de son prédécès.

Lorsqu’elle porte sur l’ensemble des parts de la société, elle emporte leur réunion en une seule main au décès de l’avant-dernier tontinier. Ainsi, la société civile est présumée dès l’origine avoir été constituée avec un seul associé.

Or, l’article 1832 du code civil prévoit que la société est, sauf dans les cas prévus par la loi, instituée par deux ou plusieurs personnes.

Une telle clause entraîne ainsi la nullité de la société

La Cour de cassation en déduit qu’une telle réunion, en ce qu’elle produit effet, non en cours de vie sociale, comme l’envisage l’article 1844-5 du code civil, mais rétroactivement, à la constitution de la société, ne relève pas des dispositions de ce dernier texte.

Il en résulte que, lorsqu’elle porte sur l’ensemble des parts d’une société civile, la clause statutaire de tontine est contraire à la disposition imposant que la société soit instituée par deux ou plusieurs personnes.

Une telle clause entraîne ainsi la nullité de la société (c. civ. art. 1844-10).

À noter. Afin d’éviter le risque d’annulation pour création dès l’origine d’une société unipersonnelle prohibée pour les sociétés civiles, il est d’usage que le pacte tontinier ne porte pas sur l'intégralité des parts mais qu'une ou deux parts restent la propriété de chaque associé.

Pour aller plus loin :

Voir « Société civile immobilière », RF 2023-3, §§ 18 et 200

Cass. civ., 3e ch., 9 avril 2026, n° 25-12992